KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRESİ
Kira sözleşmesi, 6098 s. Türk Borçlar Kanunu’nun 299 vd. maddelerinde düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. TBK’nın 300. maddesinin 1. fıkrası uyarınca, kira sözleşmeleri belirli süreli ve belirsiz süreli olmak üzere ikiye ayrılır. Kira sözleşmelerinin belirli süreli mi yoksa belirsiz süreli mi olduğunun belirlenmesi söz konusu kira sözleşmesine uygulanacak kanun hükümlerinin tespit edilebilmesi bakımından önem arz eder.
BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİ
Taraflarca kira sözleşmesinin süresi üç ay, bir yıl, altı yıl gibi bir zaman verilerek tespit edilmişse belirli süreli sözleşme söz konusu olur. Açıkça bir süre tayin edilmese de, sözleşmenin amacından sürenin belirli olduğu anlaşılıyorsa yine belirli süreli kira sözleşmesi söz konusudur. Örneğin, bir sezon boyunca yazlık evin kiralanmasında durum böyledir. Çünkü sezonun hangi zaman aralığını kapsadığı belirlidir.
BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİ
Süresi belirli olan kira sözleşmelerine karşılık, sözleşme hiçbir süre tayin edilmeksizin yapılmışsa ya da tarafların ortak arzusundan sözleşmenin sona ereceği zaman anlaşılamıyorsa belirsiz süreli kira sözleşmesi söz konusu olur. Kanundaki tanıma göre ise, kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmeleri belirli sürelidir, diğer kira sözleşmeleri ise belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.
Sürelerine göre kira sözleşmelerini, genel hükümlere tabi kiralarda ve konut ve çatılı işyeri kiralarında olmak üzere iki alt başlıkta incelemek gerekir.
1.Genel Hükümlere Tabi Kiralarda
Genel hükümlere tabi kiralarda kira sözleşmeleri belirli ve belirsiz süreli olmak üzere ikiye ayrılır. Belirli süreli kira sözleşmesi, kira süresinin ne zaman sona ereceğinin tarih veya süre olarak kararlaştırılmış olduğu sözleşmelerdir. Bu tarz sözleşmeler, öngörülen sürenin dolmasıyla herhangi bir bildirim yapılmadan kendiliğinden sona erer. Ancak TBK m.327/2’ye göre, belirli süreli olmasına rağmen, sürenin sonunda sona ermeyerek taraf iradeleriyle zımnen yenilenen kira sözleşmeleri belirsiz hale gelir.
Belirsiz süreli kira sözleşmeleri ise, TBK m.300/2 gereği, belirli süreli sözleşmelerin dışında kalan tüm sözleşmelerdir. Taraflar süre konusunda herhangi bir belirleme yapmamışlarsa veya açıkça sözleşmenin süresiz olduğunu kararlaştırmışlarsa yahut tarafların ortak arzusundan sözleşmenin sona ereceği zaman anlaşılamıyorsa belirsiz süreli kira sözleşmesinin varlığı kabul edilir.
2.Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında
Konut ve çatılı işyeri kiraları da belirli süreli veya belirsiz süreli olarak yapılır. Bu sözleşmelerin genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinden farkı, belirli süreli kira sözleşmeleri sürenin sonunda kendiliğinden sona ermez. Belirli süreli konut veya çatılı işyeri kiraları, kiracı tarafından süre sona ermeden en az on beş gün önce sözleşmenin yenilenmeyeceği bildirimi yapılmadıkça aynı şartlarla bir yıl daha uzar.
Kiraya veren için, kural olarak böyle bir hak tanınmamıştır. Bu sebeple, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin süreli olması, süre sonunda tahliye için yeterli bir şart değildir, ancak kiracı tahliye taahhüdünde bulunabilir. Kiraya verenin bildirim yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilmesi için, on yıllık uzama süresi geçmelidir. Kiraya veren, en erken, on yıllık uzama süresini izleyen kira dönemi sona ermeden üç ay öncesinde sözleşmenin yenilenmeyeceği bildiriminde bulunabilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmesinde ise TBK, fesih dönemleri ve fesih bildirim sürelerine uymak şartıyla kiracılara her zaman sona erdirme hakkı vermiştir. Buna göre kiracı, belirsiz süreli kira sözleşmesini, aksine bir adet bulunmadıkça, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilecektir.
Örneğin, 01.04.2020 tarihinde yapılmış olan bir kira sözleşmesi, aksine yerel adet bulunmuyorsa, ancak altı aylık fesih dönemlerinden (30.09.2020, 31.03.2021, 30.09.2021 vb.) itibaren üç aylık bildirim sürelerine uyularak fesih yapılmalıdır. Yani, örneğin 30.09.2020 tarihinde sonlandırılmak isteniyorsa, en geç 30.06.2020 tarihinde bildirim yapılmış olmalıdır.
Kiraya veren ise belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiranın başlangıcından on yıl sonra genel hükümlere göre kira sözleşmesini sona erdirebilir (TBK. 347/3).
Ahit Hukuk Bürosu olarak müvekkillerimize özellikle; kira sözleşmelerinin yenilenmesi, uyarlanması, kiralanın ihtiyaç nedeniyle tahliyesi, kiracının temerrüdü nedeniyle kiralanın tahliyesi konularında Bolu ili merkez olmak üzere, Düzce, Sakarya, Zonguldak ile ilçelerinde hukuki danışmanlık, dava ile süreç yönetimi konusunda en iyi hizmeti vermek konusunda tüm uzman kadrolarımızla çalışıyoruz.